2019年自考《房地产投资分析》试题汇总
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一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分)
1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强 B.受政策影响大
C.对专业管理依赖强 D.不可移动性
2.房地产间接投资不包括( )。
A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券
3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本
C.投入的全部现金 D.投入的自有资本
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
A.0.146 B.0.125
C.1.75 D.1.50
5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值 B.等额序列支付现值
C.等差序列现值 D.等额序列支付终值
6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。
A.一 B.二
C.三 D.五
7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
A.2.0 B.4.0
C.2.1 D.0.5
8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率 B.社会资金供应量
C.土地供应计划 D.税收
9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
A.第一阶段和第三阶段初期
B.第三阶段和第四阶段初期
C.第二阶段和第三阶段初期
D.第一阶段和第二阶段初期
10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
A.垂直于横轴的 B.是斜率较小的斜
C.垂直于纵轴的 D.是斜率较大的斜
11.( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表 B.贷款还本付息表
C.营业利润表 D.资金来源与运用表
12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在( )。
A.15%-18% B.5%-8%
C.25%-35% D.35%以上
13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?( )
A.接受委托 B.投资机会研究
C.调查研究 D.财务评价和国民经济评价
14.( )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率 B.内部收益率
C.成本利润率 D.净现值
15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( )贷款。
A.消费性 B.投资性
C.经营性 D.周转性
16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( )身上。
A.承建商 B.开发商
C.银行 D.购房者
17.存货周转率是反映企业( )能力的指标之一。
A.长期偿债 B.短期偿债
C.经营管理 D.获利
18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于( )。
A.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/平均资产总额］×100%
B.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/资产总额］×100%
C.（税后净利/所有者权益余额）×100%
D.（税后净利/所有者权益平均余额）×100%
19.零售商业与服务用房投资通常不包括( )。
A.写字楼 B.铺面房
C.中小型购物中心 D.大型购物中心
20.房产税的税率,依照( )计算缴纳时,其税率为1.2%。
A.房产租金收入 B.房产原值
C.房产现值 D.建造成本
21.土地增值税实行( )。
A.幅度税率 B.超率累进税率
C.差别比例税率 D.固定比例税率
22.下列税种中( )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
A.增值税 B.所得税
C.营业税 D.消费税
23.商业铺面房投资的成功主要依赖于( )。
A.租客的业务的成功经营 B.业主与租客的良好合作
C.铺面的内外部装修 D.租约
24.中型购物中心的可出租面积大约在( )万平方米左右。
A.0.3-1.0 B.1.0-3.0
C.3.0-10.0 D.10.0-15.0
二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)
25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括( )，这些政策会对房地产投资产生较大影响。
A.个人收入政策 B.土地供给政策
C.金融政策 D.财政税收政策
E.住房政策
26.房地产投资项目开发周期大体由( )阶段组成。
A.准备期 B.建造期
C.使用期 D.租售期
E.规划期
27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括( )等方面信息。
A.空置量信息 B.政策信息
C.金融信息 D.房地产税收信息
E.房地产存量信息
28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括( )。
A.建筑师及工程师 B.会计师及经济师
C.造价工程师及估价师 D.律师
E.物业代理
29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )等方面。
A.租金收入 B.销售收入
C.减少纳税 D.股权增加
E.物业增值
30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在( )等方面。
A.土地开发费用高
B.环境污染较严重
C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势
D.流动人口日益增加
E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大
31.房地产金融是与房地产有关的( )等各种信用活动的总称。
A.租赁、转让 B.交换
C.各种货币资金的融通 D.金融工具投资
E.各种货币资金的筹集
32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据( )而定。
A.房地产开发周期 B.公司资产实力
C.房地产企业筹集资金的目的 D.金融市场的规律和有关法规
E.企业素质
33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的( )。
A.成本 B.费用
C.税金 D.价外收入
E.损失
34.写字楼租约中的基本内容包括( )。
A.税费条款 B.价格浮动条款
C.财产保全 D.所含服务
E.转租
三、简答题（每小题6分，共30分）
35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？
36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?
37.简述房地产项目的资金来源。
38.什么是土地增值税和增值额？税法规定的六项扣除项目的具体内容。
39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？
四、计算题（每小题12分，共24分）
40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。
41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?
五、论述题（12分）
42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。
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