2019年自考物业管理章节考试重点总结
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第一章 物业与物业管理
第一节：物业
一、概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业
所在的土地、相关的场地、庭院等.
二、物业的性质 (一)自然属性： 1.二元性(土地、建筑物)
2.有限性(土地)
3.配套性(各类设施)
4.多样性和差异性(建筑形式)
5.固定性(土地、建筑物)
6.永久性和长期性(土地、建筑物)
(二)社会属性： 1.经济属性 商品属性
短缺性
保值、增值性
宏观可调控性
2.法律属性：产权属性
1.广义的房地产包含物业，有时二者可通用
三、物业与房地产、不动产的区分 (一)联系 2.物业中包含的土地与房产属不动产
物业属于单元性房地产概念
1.称谓领域不同 不动产属民法概念
(二)区别 房地产属经济法、行政法、商事实务中的概念
2.适用范围不同 房地产适用宏观领域
物业适用微观领域
3.概念外延不同 ：房地产包含物业，二者是整体与部分的关系，又有宏观与微观之别
第二节：物业管理
一、物业管理的概念 (一)概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理;为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值.
(二)物业管理的内涵(特征) 1.管理对象是物业
2.服务对象是业主或使用人
3.管理活动具有经营性
4.有助于物业功能完善，增值、保值
5.提供的服务包含物质和精神两方面
6.实行全方位、多功能的管理
7.管理活动统一、协调性
8.具有中介性、契约性
二、物业管理的起源与原因 (一)起源原因 1.社会经济发展到一定水平的必然产物
2.传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国
1.物业管理是社会化管理模式
(二)物业管理为何具有强大的生命力 2.物业管理是专业化管理
3.物业管理是经营型管理
4.物业管理是建管结合的纽带
第三节：香港的物业管理
一、香港物业管理概述 (一)香港重视物业管理、其专业化物业管理源自英国
(二)香港当局负责物业管理的机构是房屋署
(三)香港物来管理协会成立于1989年
二、香港物业管理机构 (一)房屋委员会
(二)房屋署
(三)房屋协会
(四)公共屋村管理机构
(五)多层建筑物立案法团
三、香港物业管理主要特点 (一)政府重视
(二)管理法制化
(三)业主自治
第四节：中国大陆的物业管理
一、物业管理在大陆的产生与发展：中国物业管理的探索是从住宅开始的
(一)从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式
二、中国物业管理特色 (二)从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存
(三)从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡
(四)物业管理形式多样化和管理标准多层化
(五)还没有形成完整系统的法制化管理体系
(六)物业管理市场已经形成、正成为新兴行业
三、大力发展我国物业管理的意义 (一)有利于房地产业的发展
(二)有利于物业管增值、保值
(三)有利于增强社会信任感和投资者的信心
(四)有利于物业整体功能的发挥、环境和人际关系的改善
第四节：中国大陆的物业管理
一、物业管理在大陆的产生与发展：中国物业管理的探索是从住宅开始的
(一)从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式
二、中国物业管理特色 (二)从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存
(三)从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡
(四)物业管理形式多样化和管理标准多层化
(五)还没有形成完整系统的法制化管理体系
(六)物业管理市场已经形成、正成为新兴行业
三、大力发展我国物业管理的意义 (一)有利于房地产业的发展
(二)有利于物业管增值、保值
(三)有利于增强社会信任感和投资者的信心
(四)有利于物业整体功能的发挥、环境和人际关系的改善
第三节：物业管理与酒店管理的关系
一、酒店的概念及其主要职能 (一)概念：指以建筑物为凭借通过客房、餐饮，向旅客提供服务的场所
(二)特点 1.综合性
2.直接性
3.不储藏性
4.产品质量人为因素大、难以恒定一致
5.提供服务为特殊商品、容易产生担风险心理
(三)主要职能：把各种资源的转换职能
二、酒店管理与物业管理的异同 (一)不同点 1.功能不同 (1)物管针对业主长期服务
(2)酒店管理针对旅客短暂服务
2.产权关系不同 (1)物管产权多元化
(2)酒店管理业主的单一性
3.管理特点不同 (1)物管提供服务是长期性的
(2)酒店管理短时可完成
4.权利义务关系形成不同 (1)物管是签订管理服务合同
(2)酒店管理形成是“约定俗成”
5.聘请管理公司权利主体不同 (1)物管由业主聘请管理公司
(2)酒店管理由酒店经营者聘请管理公司
(二)相同点 1.二者同属于服务性行业
2.都是规范化管理要求高的行业
3.二者之间呈日趋融合局面
第四节：物业管理学的学科体系
一、物业管理理论学科：主要分析房屋消费理论. 可细分：物业管理理论、物业管理实务、房地产经营管理、物业管理法、物业管理财务、物业管理学科史及
中外物业管理对比等学科(注意考点：多选题)
二、物业管理技术学科：主要研究物业养护.如：房屋维修养护、家装设计施工、家电维修技术、庭院绿化养护等
三、物业管理服务学科：主要研究企业职业道德与修养.如服务行为及规范、文明服务语言、精神文明及职业道德等
第五节：物业管理的研究方法
一、唯物辩证主义：用联系的观点、发展的观点、全面的观点、矛盾的观点来分析问题.它是研究物业管理学的基本方法.
二、系统的方法：包括整体性、要素的优化性、结构性三个特征
三、实证方法：用实际情况予以证实的方法
第三章 房地产经营与物业管理
第一节：房地产经营
一、房地产与房地产业 (一)含义：房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面商品体现
(二)城市房屋 1.住宅
2.生产用房
3.营业用房
4.文教用房
5.行政用房
6.其它专用房
(三)城市土地 1.生活居住
2.工业
3.交通运输
4.市政公用设施
5.风景游览区
6.公共绿地
7.文教卫生用地
8.道路、广场、仓库
9.特殊用地(监狱)
10.其它用地
(四)房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，属第三产业第二层
二、房地产经营运行机制 (一)一般由生产、流通、消费三个环节组成
(二)生产环节：开发和再开发是房地产生产环节的主要生产活动
(三)流通环节：房地产市场主要活动：买卖、租赁、抵押等三种流通方式
(四)消费环节：房地产产品使用周期长，具有固定性、耐久性、增值性
三、在国民经济中的地位、作用 (一)地位 1.国民经济支柱产业：其经营收入可占政府财政收入的10%—40%，香港则高达50%
2.基础性、先导性产业：其兴旺可带动促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣
3.国家的财富：目前我国城镇房地产总价值超过4万亿元
(二)作用 1.起到连接生产与生活、生产与流通、生产与消费的作用
2.提供大量的财政积累：其提供的财政积累可达财政收入总额的三成左右
3.合理充分利用了土地的资源
4.带动其它产业的发展
5.优化产业结构
6.提供了就业机会
7.改善环境
8.促进改革开放
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